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蘇州工廠保安 教伱寫好物業管理服務招标文件

本站關鍵詞:蘇州保安公司  點擊次數:866  日期:2018/9/25 14:50:44

物業管理服務采購是目前服務類政府采購項目中占比較大的,由于物業管理采購實際上購買的是一種服務,加之物業服務自身特點,因此,物業項目不同于一般的貨物和工程采購,對于采購方而言,在編制招标文件時,應把握好相關關鍵環節。現結合項目采購實踐,将物業管理服務采購項目招标文件編制過程中應注意的問題進行歸納,與業内同行交流探讨。蘇州工廠保安

 
  一、禁止将物業資質作為資格條件
 
  根據國務院“放管服”改革要求,住房和城鄉建設部辦公廳發布的建辦房75号通知明确今後将不再受理物業服務企業資質審定申請和資質變更、更換、補證申請。也就是說,以往由政府部門主導的物業服務企業資質核定等行政審批事項就此取消了。因此,已取消的物業資質不能再作為供應商的資格條件或者實質性條款,已取消的物業資質也不宜作為加分項。
 
  二、合理确定是否專門面向中小企業
 
  代理機構應與采購人溝通,合理确定物業服務項目資格條件是面向中小企業采購還是面向大、中、小、微所有各類供應商進行采購。
 
  依據财政部、工業和信息化部印發的《政府采購促進中小企業發展暫行辦法》的通知(财庫[2011]181号),如果不是專門面向中小企業的項目,存在對小型和微型企業産品的價格給予6%-10%的扣除問題;如果是專門面向中小企業的項目,就不存在對小型和微型企業産品的價格給予6%-10%的扣除問題。
 
  一般來講,如果采購人傾向于選擇中小型企業,資格條件應當設定專門面向中小企業采購,也符合國家産業政策。如果采購人傾向于選擇大型企業,可以選擇面向大、中、小、微型等各類供應商采購,但應當明确給予小型和微型企業的産品6%-10%的價格折扣優惠。
 
  三、評委人數依三年總采購金額确定
 
  對于一般的采購項目來說,基本都是一年一招,其采購金額自然就是當年度的預算金額。但對于采用一次招标三年沿用、分三個年度分别簽訂合同的方式實施的物業管理采購項目,其項目采購額又該如何認定呢?
 
  物業管理項目雖然采用一次性招标,招标的數量是按第一年的,投标人的投标總價也是第一年的,但是,由于這一次招标決定了以後三年的采購量和預算,财政預算一年一預算,後兩年的預算還沒有下來,屬于提前啟動,中标供應商所獲得的是3年的合同。因此,真正的采購金額(虛拟)應當是三年的預算總金額。依據87号令第七條規定,如果預算總采購金額超過1000萬元的,評标委員會成員人數應當為7人以上單數,否則為5人以上單數。
 
  四、采購需求宜明确人員配置要求
 
  任何采購都産生于采購人的采購需求,采購需求填報是關鍵環節。對于物業服務項目的采購人來講,應該清楚地知道自己獨特的物業服務采購需求:需要提供的物業服務内容、需要多少人員配備、物業服務的要求等等。采購人的采購需求是物業服務采購文件的核心部分,也是非常關鍵的一環。
 
  有些采購人的采購需求内容頗多,但遺漏了最為重要的内容,如沒有在需求中明确最低人員配置要求和配置明細表,沒有明确項目經理、保潔、保安、維保、會務等人員的人數和具體要求等。筆者認為,服務項目本質上招的就是團隊和人,如果沒有這些重要的要求,又如何去采購和合理報價呢?
 
  五、合理設定評标辦法
 
  首先,要重視物業管理單位的服務能力
 
  物業管理項目招标采購的标的是"服務",其與一般的貨物、設備或工程等招标的最大區别表現在:物業單位不承擔物質生産任務,隻是受采購人的委托,依據國家有關法律、法規對項目提供保潔、設備維護、環境衛生、安全等服務。蘇州工廠保安
 
  鑒于以上特性,選擇物業服務供應商的基本原則是"基于團隊能力和項目經理的選擇"。服務工作完成得好還是不好,不僅依賴于執行物業業務是否遵循了規範化的管理程序和方法,還取決于參與物業管理工作具體人員的業務專長、經驗等。因此,對物業公司的選擇很大程度上是取決于整體服務方案策劃及實施方案、項目人員配置、項目經理能力等,這些因素應當作為評審重點。
 
  其次,隻重報價會得不償失
 
  一般的貨物、設備或工程等招标時,選擇中标人的原則是:在技術上達到需求标準的前提下,主要考慮價格的競争性。而物業管理業務不直接産出新的物質成果或信息成果,物業工作是提供高質量服務。物業招标中把物業單位的服務能力放在第一位,物業單位如能提供高質量的服務,往往能使采購人獲得節約項目投資的效益,因此如過多考慮報價因素将得不償失,依據87号令第55條,報價分不低于10分,在實際操作中,報價分值不宜過高,一般報價分宜控制為10-20分,适當弱化報價的權重。
 
  選擇物業管理單位時,主要鼓勵的是能力競争,而不是價格競争。如果對物業單位的服務能力不給予足夠重視,隻依據報價高低确定中标人,就忽視了高質量的服務。因此,物業招标評審時以技術和人員素質為主,不以最低價格為主要定标标準。
 
  第三,要合理設定業績加分項
 
  在具體操作中,不宜以業績作為資格條件或門檻,限制采購人進入政府采購市場。理論上講,政府采購不應過分追求供應商的業績,但對于服務采購,業績通常是一個加分因素。這主要是因為服務項目不直接産出新的物質成果或信息成果,是一種人的服務,取決于服務人員的經驗和經曆,将業績作為加分項,有助于采購到高質量的服務。
 
  實際操作中,業績加分不宜過高,可以控制在3-5分左右,如果業績加分過大,勢必造成過度擴大業績因素的傾向,對新成立的公司不公平。
 
  《政府采購法實施條例》對可作為加分條件和中标條件的業績、獎項做出了明确限制。該條例第二十條第(四)款規定:“以特定行政區域或者特定行業的業績、獎項作為加分條件或者中标、成交條件的”屬于以不合理的條件對供應商實行差别待遇或者歧視待遇。該條規定并非禁止類似業績作為加分條件,而是禁止以特定行政區域或者特定行業的業績作為加分條件,其目的是為了打破地區封鎖,形成全國統一開放的市場。因此,類似業績要求不能加上行政區域或行業的名稱,比如在招标文件中不能限制在上海市範圍内或在某一行業内等等。需要強調的是,隻有在投标時遞交了符合要求的業績證明才可以加分。
 
  第四,評标辦法中宜明确哪些為客觀分
 
  在制定技術分評定辦法或标準時,為提高評審效率和使評審更加客觀公正,評标辦法宜客觀分和主觀分互相補充和搭配,而且宜在招标文件中明确哪些評審項目為客觀分。客觀分的評分可以讨論,每個評委的打分必須一緻。物業服務項目中,報價得分、投标文件編制、人員配置、企業赢利狀況、近3年以來類似項目業績、通過質量管理體系認證等情況可以明确為客觀分。
 
  六、招标文件宜明确專項服務外包要求
 
  服務中有些專項可以外包,招标文件中應當明确專項服務外包要求,杜絕供應商随意分包現象發生。一般來講,可以在招标文件中明确,投标人可以将物業管理服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業,但不得将物業管理服務合同約定的全部事項一并委托給他人。在投标時已經确定有委托專項服務事項的,投标人應當在投标文件中說明;投标文件中未說明的,中标後一律不得再委托。大型企業向中小企業分包的金額,可計入中小企業統計數額。
 
  ■法規鍊接
 
  财政部 工業和信息化部關于印發《政府采購促進中小企業發展暫行辦法》的通知   财庫[2011]181号
  第五條 對于非專門面向中小企業的項目,采購人或者采購代理機構應當在招标文件或者談判文件、詢價文件中作出規定,對小型和微型企業産品的價格給予6%-10%的扣除,用扣除後的價格參與評審,具體扣除比例由采購人或者采購代理機構确定。
  第八條 鼓勵采購人允許獲得政府采購合同的大型企業依法向中小企業分包。大型企業向中小企業分包的金額,計入面向中小企業采購的統計數額。蘇州工廠保安

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